VON BERG & PARTNER

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VERRENTUNG UND ANLAGERISIKEN

Das Szenario ist vielen Immobilieneigentümern leidlich bekannt, Hausverkäufe sind in Zeiten der Krise sehr schwierig geworden, steigende Hausunterhaltskosten belasten zusätzlich das Familienbudget, so dass sich bei sowieso schon gestiegenen Lebenshaltungskosten viele Immobilieneigentümer Gedanken darüber machen, wie sie sich mehr Liquidität in kurzer Zeit verschaffen können.

Gelockt von meist plakativen Anzeigen wird dafür geworben, sich einen angemessenen finanziellen Freiraum zu verschaffen und die eigene Immobilie zu “verrenten”, um sich hierdurch laufende Einnahmen zu verschaffen und dennoch bei dieser Konstellation die Immobilie bis ins hohe Alter nutzen zu können.

Solche Angebote sind mit sehr kritischem Auge zu prüfen.

In der jüngsten Vergangenheit sind wieder einmal etliche Fälle an der Costa Blanca und an der Costa del Sol aufgetreten, bei denen gutgläubige Immobilienbesitzer auf solche Angebote hereingefallen sind.

Die Konstellation ist dann meist diese, dass ein eloquenter Anlageberater auf dem Papier beste Renditen in Aussicht stellt und die Abwicklung und Risiken der rechtlichen Vorgänge nicht oder nicht umfassend darstellt. Meist wird dann ein Notartermin vereinbart, bei welchem bindende notarielle Erklärungen abgegeben werden, über deren rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen sich die Unterzeichnenden nicht annähernd bewusst sind, ergänzt davon, dass der spanische Vertragstext sowieso nicht verstanden wird, auch der Notar von sich aus meist keine Beratung oder Warnung erteilt und Übersetzer meist schon durch den Anlageberater gestellt werden, die Nachteilhaftes nicht zu übersetzen gewillt sind. Die Katastrophe nimmt so ihren Lauf. Unterzeichnet werden Hypothekenbestellungen, Anlageverträge und nicht selten auch Generalhandlungsvollmachten. Auf die Liegenschaft wird eine Hypothek, im schlimmsten Falle eine Scheck- und Wechselhypothek im Grundbuchamt eingetragen und im Gegenzug wird dann eine monatlich Rente geschuldet, die sich aus der Rendite eines “guten Anlagegeschäftes” erwirtschaften soll. Nachdem diese monatlichen Zahlungen zunächst sogar noch eingehen, bleibt sie dann aber schnell aus, weil durch den Anlageberater getätigte Investitionen verloren gehen oder direkt in den eigenen Geldbeutel des Anlageberaters gewandert sind. Nicht selten werden dann auch noch Hypotheken im Nachhinein auf andere Gläubiger übertragen, oder Wechselreiterei betrieben, so dass sich der Immobilieneigentümer urplötzlich vollkommen fremden Personen und deren Forderungen gegenüber sieht.

Erst der sich dann anschliessende Weg zum Anwalt bringt meist die traurige Gewissheit darüber, dass das seinerzeit unbelastete Haus im Grundbuch meist sehr hoch und oft unwiderruflich zugunsten des Anlagevermittlers oder eines Dritten belastet worden ist, Renditen werden nicht mehr gezahlt, beim Vertragsgegner ist mangels Solvenz nichts zu holen.

Das Resultat ist dasjenige, dass der vormals glückliche Immobilienbesitzer einer unbelasteten Immobilie gleich dreimal ein schweres Los zu tragen hat, nämlich einmal hinsichtlich des Ausbleibens der laufenden monatlichen Zahlung, ein weiteres Mal wegen der Belastung der Liegenschaft im Grundbuch und schlussendlich ein drittes Mal hinsichtlich der Notwendigkeit von Einleitungen von gerichtlichen Massnahmen.

Nicht selten kommt es dazu, dass das Haus dann schlussendlich zwangsversteigert wird und dem Immobilienbesitzer gar nichts mehr bleibt, nicht einmal mehr Wohn- oder Niessbrauchsrechte.

Der wachsame Immobilienbesitzer, der sich ernsthaft für eine solche Konstellation interessiert, und in diesem Zusammenhang soll auch erwähnt sein, dass es seriöse Anbieter geben mag, sollte immer haargenau genau prüfen, wer sein Geschäftspartner ist, welche Bonität und Referenzen er vorweisen kann und wie genau die Verträge ausgestaltet sind. Ganz wichtig hierbei ist zu prüfen, welche Sicherheiten für die laufenden monatlichen Einnahmen oder die Investition gestellt werden. Wird lediglich das Versprechen gemacht, dass diese monatlichen Renten zu leisten wären, bleibt dem Immobilieneigentümer nichts weiter als blosses Gottvertrauen. Erst dann, wenn in präziser Art und Weise die monatlichen Zahlungen abgesichert sind, hat der Immobilieneigentümer ein notwendiges Mindestmass an Sicherheit.

Auch kann daran gedacht werden, Verträge so auszugestalten, dass bei ausbleibenden monatlichen Zahlungen Verträge aufzulösen oder rückabzuwickeln sind, was aber in aller Regel nur dann geht, wenn vorher vertragliche Bedingungen hinsichtlich einer auflösenden Klausel geschaffen wurden. Verträge der Verrentung und der Belastung von Immobilien sind höchst kompliziert und haben nicht nur wie aktuell hier in Spanien, sondern auch schon in anderen europäischen Ländern, zu grossen rechtlichen Problemen und zu enormen wirtschaftlichen Schäden bei Betroffenen geführt.

Eingedenk der Tatsache, dass ein unbelastetes Haus für die meisten Eigentümer einen Wert darstellt, der über ein Leben hart lang erwirtschaftet wurde, sollte tunlichst daran gedacht werden, diesen Wert auch für die Zukunft rechtlich bestmöglich abzusichern und die rechtliche Begleitung eines solchen Geschäftes durch einen Rechtsanwalt ausführen zu lassen, der die Machenschaften und Tricks unseriöser Anbieter auf diesem Gebiete kennt und Transparenz in jegliche Art von Risiken solcher Geschäfte bringt.

Nur durch ein rechtzeitiges Agieren des Rechtsanwaltes vor Unterzeichnung der Verträge kann dem finanzielle Ruin vorgebeugt werden.

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