VON BERG & PARTNER

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AUSEINANDERSETZUNGEN ÜBER EIGENTUM AN
IMMOBILIEN IN SPANIEN

Sei es, dass sich Miteigentümer von einer Immobilie untereinander nicht mehr verstehen, sich über den zukünftigen Verbleib einer Immobilie nicht einigen können oder sei es in Scheidungsverfahren oder im Rahmen von noch nicht auseinandergesetzten Erbengemeinschaften, ein Streit über Immobilien kann jederzeit entstehen.

Die anwaltliche Erfahrung zeigt, dass solche Streitigkeiten tunlichst aussergerichtlich, also im Rahmen einer vergleichsweisen Lösung unter den Miteigentümern beigelegt werden sollten. Dies eingedenk der Tatsache, dass gerichtliche Zwangsmassnahmen zur Teilungsauseinandersetzung im Rahmen von Zwangsversteigerungen in aller Regel sehr teuer sind und bei Weitem nicht diejenigen Verkehrswerte erbringen, die ein freihändiger Verkauf erbringen könnte.

Ist man vor die Situation gestellt, dass das Miteigentum aufgelöst werden soll, so stellt sich zunächst die Frage, ob einer der Miteigentümer bereit und wirtschaftlich in der Lage ist, den anderen Miteigentumsanteil zu übernehmen oder ob sich die Parteien möglicherweise darauf einigen können, das Haus bestmöglich am Markt zu verkaufen und den Veräusserungsgewinn anhand eines vorab festzulegenden Verteilungsplanes aufzuteilen.

Erst wenn all diese Möglichkeiten zur aussergerichtlichen Einigung nicht fruchten, kann als letzter Ausweg an die gerichtliche Teilungsversteigerung gedacht werden. Insbesondere kommt es oftmals in Scheidungsverfahren bei vollends verhärteten Fronten zu der Situation, dass das Miteigentum an Immobilien aufgelöst werden muss. Hierbei allerdings ist zu beachten, dass in familienrechtlicher Hinsicht einem Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht an einer solchen Immobilie gerichtlich zugesprochen werden kann, sodass nur dieser die im Streit befindlich Immobilie nutzen kann.

Oftmals kommt es dann in diesem Zusammenhang auch noch zu der Problematik, dass Hypotheken noch nicht abgelöst wurden und monatlich zu bedienen sind. Insbesondere im Rahmen eines Scheidungsverfahrens und einer Scheidungsfolgenvereinbarung müssen all diejenigen Punkte bedacht werden, sodass eine sinnvolle und realitätsbezogene Vermögensauseinandersetzung durchgeführt werden kann.

Wichtig bei in Trennung lebenden Ehegatten oder im Scheidungsverfahren befindlichen Paaren ist auch zu wissen, dass Ehegatten, die jeweils Miteigentümer einer Immobilienhälfte sind, nicht ohne Weiteres ohne die Mitwirkung des anderen Ehegatten über das gesamte Vermögen frei und alleine verfügen können. Grundsätzlich muss die Mitwirkung und die Einigung mit dem anderen Ehegatten zum Hausverkauf notwendig werden.

Hierbei ist auch unbedingt zu prüfen, ob sich die Ehegatten im Vorfelde Generalhandlungsvollmachten oder Spezialvollmachten zum Immobilienverkauf oder gar Generalhandlungsvollmachten erteilt hatten. Wenn dem so ist und zu befürchten ist, dass der andere Ehegatte das Haus einseitig verkaufen möchte oder die Gefahr gegeben ist, dass Vollmachten missbraucht werden könnten, sollte unbedingt rechtzeitig daran gedacht werden, solche Vollmachten zu widerrufen, wenn die familieninterne Situation eine solche Massnahme notwendig macht.

Egal ob von eherechtlichen, erbrechtlichen oder miteigentumsrechtlichen Auseinandersetzungen auszugehen ist, immer müssen vor Einleitung gerichtlicher Massnahmen alle vergleichsweisen Lösungsversuche umfassend ausgeschöpft worden sein und es muss sicher feststehen, dass die gerichtliche Massnahme den einzig noch erfolgversprechenden Lösungsweg darstellt.

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