VON BERG & PARTNER

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PFUSCH AM BAU
BAUMÄNGEL AN SPANISCHEN IMMOBILIEN

Die Sachverhalte hinsichtlich Baumängeln bei Neubauten oder bei zu renovierenden, schon bestehenden Immobilien sind tausendfach bekannt. Bauunternehmer oder Bauträger versprechen bei Beauftragung meist eine schnelle und absolut fachgerechte Bauausführung. Die Realität sieht leider meist anders aus, meist dauern die Arbeiten viel länger als ursprünglich eingeplant, die Bauausführung ist alles andere als fachgerecht und weist Baumängel auf oder vertraglich festgelegte und in Auftrag gegebene Arbeiten werden gar nicht erst ausgeführt. Der Kreis derer, die für solche Unzulänglichkeiten verantwortlich ist, sind neben dem Bauunternehmer oder dem Bauträger oft auch Architekten, technische Architekten, Bauleiter oder unterbeauftragte Subunternehmer.

Demjenigen, der ein Bauvorhaben in Spanien plant, sei geraten, einen ausführlichen Bauvertrag mit einer ebenso ausführlichen Baubeschreibung erstellen zu lassen, vorzugsweise in derjenigen Sprache, die er selbst versteht. Je genauer und präziser die Bauausführung beschrieben ist, desto grösser sind die Aussichten Baumängel später beseitigen zu lassen oder Schadensersatz zu verlangen.

Vor standardisierten Bauverträgen oder wagen Kostenvoranschlägen oder Bauvorhaben ohne irgendwelche schriftlichen Absprachen zu dokumentieren sei tunlichst abgeraten.

Stellt sich heraus, dass Baumängel vorliegen, so wird dem Vertragspartner zunächst einmal in aussergerichtlicher Art und Weise ein Aufforderungsschreiben mit Fristsetzung zuzustellen sein, um dort die Gelegenheit zu geben, den Baumangel zu beseitigen.

Bei nicht ausgeführten vertraglichen Leistungspflichten liegt kein Baumangel vor, sondern eine vertragliche Nichterfüllung. In solchen Fällen ist dann zu entscheiden, ob der Bauherr die Fertigstellung oder Vertragskündigung wünscht. In jedem Fall sollte aber auch hier der Bauunternehmer aufgefordert werden, die nicht ausgeführten Arbeiten innerhalb einer ihm aufzugebenen Frist zu erledigen. Um einem solchen Problem gleich im Vorfelde zu begegnen, ist es durchaus sinnvoll, niemals den ganzen Preis für die Errichtung des Baus oder die Renovierung an den Bauunternehmer oder den Bauträger zu leisten. Eine Zahlung nach Bauabschnitten vermindert zumindest das Risiko, wirtschaftliche Schäden zu erleiden, wenn Bauausführung aus irgendeinem Grunde nicht oder mangelhaft ausgeführt werden.

Reagiert der Vertragspartner auf Aufforderungsschreiben mit Fristsetzungen nicht oder ablehnend, muss daran gedacht werden, die Baumängel durch einen Gutachter oder Architekten dokumentieren zu lassen, sodass dann möglicherweise später eine gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche erfolgen kann. Bei der Erstellung des Gutachtens ist nicht nur darauf zu achten, dass die Fehler beschrieben und fotodokumentiert werden, sondern es ist auch der Sanierungsaufwand und der Wert der Schäden vom Gutachter zu bemessen. Zeichnet sich ab, dass ein Bauvorhaben rechtlich problematisch enden wird, so sei dem Bauherrn angeraten, möglichst zeitnah rechtlichen Rat zu suchen, um keine Fristen zu versäumen, die dem Bauherrn im Rahmen der Garantiehaftung zustehen könnten.

Aufforderungsschreiben an Bauunternehmer, Bauträger oder Architekten müssen einer gewissen Form unterliegen und die Zustellung muss auch nachweislich erfolgen, was später bei der gerichtlichen Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen von grossem Vorteil ist. Gerne beraten wir Sie hinsichtlich Ihres individuellen Sachverhaltes und prüfen gerne die Erfolgsaussichten von aussergerichtlichen oder gerichtlichen Massnahmen.

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