VON BERG & PARTNER

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WOHNUNGSERWERB IN SPANIEN

Wie bei jedem Hauskauf muss beim Erwerb von Wohnungen zunächst klargestellt sein, dass der Käufer auch vom wirklichen Eigentümer erwirbt und die Wohnung dinglich nicht belastet ist oder bestehende Belastungen wie Hypotheken bei Erwerb gelöscht werden.

Beim Wohnungserwerb von im Bau befindlicher Anlagen ist zu prüfen, ob der Verkäufer/Bauträger entsprechende Avale oder Versicherungen aufweisen kann. Verträge über Ratenzahlungskäufe und das damit verbundene Prozedere sind vom Fachmann zu überprüfen.

Es ist ferner darauf zu achten, dass nicht etwa noch laufende Miet- oder Pachtverhältnisse über die Wohnungseinheit bestehen. Der Merksatz “Kauf bricht Miete nicht” hat schon so manch einem zu blauäugigen Käufer viele Probleme bereitet, zumal Mieter einer vorzeitigen Auflösung bestehender Langzeitwohnmietverträge in aller Regel vergleichsweise nur dann zustimmen werden, wenn im Gegenzuge teure Abstandszahlungen an den Mieter geleistet werden.

Abgeklärt werden muss natürlich auch, ob vom Alteigentümer nicht bediente Umlagekosten offenstehen, für die ein neuer Eigentümer haftet. Immer ist auch an Kostenüberprüfung von Strom, Wasser, Müllabfuhr, Telefon, Grundsteuer u.ä. zu denken.

Vergewissern sollte man sich zudem, ob das äussere Fassadenbild mit dem anderer Wohnungen übereinstimmt, oder der Alteigentümer in der Zwischenzeit unberechtigterweise bauliche Veränderungen vorgenommen hat.

Am Errichtungstitel zu prüfen ist ferner, welche Sonderrechte einzelner vorgesehen sind und ob in diesem Zusammenhang nur einzelne Eigentümer bestimmte Gebäude oder Grundstücksteile nutzen dürfen, also etwa Gärten, Höfe, Flure oder ähnliches.

Klar sein muss die Frage danach, was also Sondereigentum ist und was hingegen als von allen Miteigentümern nutzbares Gemeinschaftseigentum anzusehen ist.

Kann sich ein neuer Eigentümer auch mit der bestehenden Hausordnung abfinden oder erhält diese Regelungen – etwa über Poolbenutzungzeiten – die mit der geplanten individuellen Nutzung unvereinbar sind?

Auch rechtzeitig geklärt sein sollte, wer für Zustellungen von Ladungen oder Entscheidungen der Eigentümerversammlung für die Zukunft zuständig sein soll, es muss unter Umständen also ein vor Ort ansässiger vertrauensvoller Repräsentant ausgemacht werden.

Wenn irgend möglich sollte auch in Erfahrung gebracht werden, ob es sich beim Wohnungsumfeld um ein solches der ruhigeren Art handelt oder möglicherweise ständig wechselnde Sommervermietungen in einzelnen Eigentumseinheiten die eigenen Nutzungsinteressen stören könnten. Der Kanzleialltag zeigt, dass nicht wenige Neueigentümer mit erheblichen nachbarlichen Belästigungen konfrontiert werden und Störeinflüssen durch anlageninterne Mieter nur schwer zu begegnen ist.

In diesem Zusammenhang sollte jedem Erwerbsinteressenten sehr klar sein, dass er Teil einer Gemeinschaft ist und als solcher zwar über sein Eigentum frei verfügen kann, aber unter ungünstigen Umständen weit mehr Nachteile hinzunehmen hat, als ein Eigentümer eines individuellen und nach aussen eingefriedeten Grundstücks. Ein Kaufinteressent sollte vor Erwerb abklären, ob die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern eingeplant sind und ob frequente Umlagekosten auch in Zukunft für den einzelnen tragbar sein werden. Nicht selten verschlingen üppige Gemeinschaftseigentumseinrichtungen wie Lift und Grosspool enorme Summen an Unterhaltskosten.

Das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad horizontal) in Spanien

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad horizontal, kurz LPH) regelt die rechtlichen Verhältnisse der Miteigentumsgemeinschaft untereinander und nach aussen hin. Wohnungseigentum findet man denklogischerweise in mehrgeschossigen Wohnhäusern, aber auch in Urbanisationen, Apartmentanlagen oder Wohnparks. Entweder noch während der Errichtung des Gebäudes oder nach Fertigstellung wird in einer notariell erteilten öffentlichen Urkunde erklärt, welche Wohnungseigentumsteile bestehen und wie diese aufgeteilt sind. Meistens wird die Wohnungseigentumsurkunde von demjenigen Eigentümer erteilt, der Eigentümer der Parzelle ist und später einmal die Wohnungen veräussert, beispielsweise ein Bauträger.

Bestandteil der Wohnungseigentumsurkunde ist auch die Satzung.

Die Regelungen des LPH in Spanien sind vielfältig: Geregelt werden die Begründung und das Erlöschen von Wohnungseigentumsrechten, die Möglichkeit des Erwerbs von Wohnungseigentum, die Möglichkeit der Belastung und Veräusserung von Wohnungseigentum, die Eigentümerstatuten, also Satzungsregelungen, die Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum, die Rechte und Pflichten hinsichtlich des Sondereigentums, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer überhaupt, Eigentümerversammlung, die Regelung über Stimmrechte, Beschlussfassung und Aufgaben der Organe, also des Präsidenten, des Vizepräsidenten, des Verwalters und des Sekretärs, ebenfalls das Prozedere hinsichtlich von Rechtsstreitigkeiten und gerichtlichen Massnahmen, welche sich aus dem Rechtsverhältnis dieses Gesetzes ergeben können.

Ständige Streitherde von Wohnungseigentumsgemeinschaften sind Problematiken um Abrechnungsmodalitäten hinsichtlich der Gemeinschaftskosten, Gültigkeit von Beschlussfassungen und Miteigentumsgemeinschaften, Vorgehen gegen säumige Miteigentümer, optische und bauliche Änderungen an Fassadenteilen des Gemeinschaftseigentums, Luxusanschaffungen, korrupte Organe, meist Präsident oder Verwalter, Nutzungordnungen hinsichtlich von Gemeinschaftseigentumsteilen wie Schwimmbäder, Aufzüge etc.

Die Anwaltspraxis zeigt, dass dort, wo verschiedene Menschen meist unterschiedlicher Nationalitäten auf engem Raum zusammenleben, oftmals Streitigkeiten entstehen. Derjenige, der sich zum Kauf eines Miteigentumsanteils, also beispielsweise einer Wohnung in einem Wohnblock entschliesst, sollte sich darüber im Klaren werden, dass er Teil einer Gemeinschaft wird und weitaus nicht über die Freiheiten und Rechte verfügt, die er besitzen würde, wenn er eine Immobilie erwirbt, die nicht Teil einer solchen Gemeinschaft ist. Der Kauf einer solchen Immobilie sei also auch hinsichtlich dieser Aspekte gut überlegt.

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