VON BERG & PARTNER

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SPANISCHES IMMOBILIENRECHT

Die vorliegenden Informationen sollen einen ersten Einblick in diejenigen spanischen Rechtsgebiete bieten, die für die meisten Immobilienbesitzer und solche, die es in Zukunft werden möchten, von Interesse sein dürften.

Sicherlich können dabei die nachfolgenden Informationen keinen adäquaten Ersatz für eine umfassende, fallorientierte Beratung liefern, die gebotenen Informationen sind allgemeinen Charakters und rein informativ.

Bei einem persönlichen Beratungsgespräch gehen wir gerne auf Ihre individuellen Fragen und Bedürfnisse ein.

Der Kauf eines Hauses oder Grundstückes

Hat man in Spanien, mitunter nach meist langwieriger, ermüdender Suche das ersehnte Traumhaus oder ein Grundstück gefunden, stellen sich betreffend der rechtlichen Abwicklung des Kaufs und der hiermit verbundenen Eigentumsumschreibung viele entscheidende Fragen.

Zunächst ist allgemein festzuhalten, dass für in Spanien belegene Immobilien und deren Erwerb grundsätzlich wegen der bestehenden nationalen Eigentumsordnung nicht deutsches sondern spanisches Immobilienrecht Anwendung findet. Diese Tatsache wirft nicht nur weitere Unsicherheit und teils Resignation auf, sondern wird von vielen Immobilienkäufern wie Verkäufern betreffend der hiermit verbundenen Risiken unterschätzt.

Derjenige, der sich mit dem Gedanken des Erwerbs einer Liegenschaft in Spanien beschäftigt, sollte zunächst einmal zeitnah daran denken, eine sogenannte NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero) zu beantragen. Es handelt sich hierbei um eine Steuernummer für Ausländer, die in Zukunft für Ihren Aufenthalt in Spanien und für jegliche Rechtsgeschäfte unabdinglich sein wird. Ohne eine solche NIE-Nummer ist bereits der Kauf einer Liegenschaft und die Zahlung der damit verbundenen Steuern erheblich erschwert. NIE-Nummern können sowohl hier in Spanien als auch bei den spanischen Konsulaten in Deutschland beantragt werden. Bei der Beantragung gibt es verschiedene Punkte zu beachten, gerne werden wir Sie dies betreffend mit fachkundigem Rat unterstützen. Bitte beachten Sie, dass zwischen Beantragung und Erteilung der NIE-Nummern durchaus einige Wochen liegen können, sodass in jedem Falle dazu zu raten ist, rechtzeitig an die Beantragung einer solchen Steueridentifikationsnummer zu denken.

Vertragsform

Zu einem Kaufvertrag über eine Immobilie gehört zunächst einmal - und dies nicht anders als in Deutschland auch - die Einigung der Parteien über ein bestimmtes Objekt zu einem definierten Kaufpreis. Wird ein für beide Seiten akzeptabler Preis ausgehandelt, ist Vorsicht geboten.

Der privatschriftliche Vertrag

Anders als im deutschen Recht, wo es bekanntlich zu einem wirksamen Kaufvertrag über eine Immobilie eines notariellen Kaufvertrages bedarf, kann in Spanien bereits ein mündlich abgeschlossener Vertrag in Verbindung mit der Verfügungsgewalt über das Objekt ausreichen, um einen Eigentumsübergang zu begründen.

In der Regel hingegen und zur Dokumentation des Geschäftes überhaupt wird zwischen den Parteien aber meist ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato privado de compraventa) abgeschlossen. Zu beachten ist, dass es sich dabei um eine Übereinkunft handelt, die die Pflichten von Verkäufer und Käufer verbindlich reglementiert, ein Zurück hiervon oder eine Vertragsauflösung in der Regel nicht mehr oder nur unter ganz bestimmten, strengen Voraussetzungen möglich ist.

Deshalb sollte ein solcher privatschriftlicher Vertrag keines Falles nur deswegen eingegangen werden, um sich ein Objekt auf geraume Zeit am Markt zu sichern.

Wenn es zum Abschluss eines Vertrages kommen soll, muss spätestens unmittelbar hiervor fachkundiger Rat durch einen in der Materie bewanderten Rechtsanwalt eingeholt worden sein, denn bekanntlich sind Rechtsmängel ja meist nicht offensichtlich zu erkennen und für Laien nicht auf den ersten Blick sichtbar oder werden gar vom Verkäufer wissentlich im Verborgenen gehalten.

Auch drängen ja bekanntlich meist Verkäufer oder Makler zu einem möglichst schnellen Abschluss, was aber dennoch den bedachten Käufer nicht zu übereilten Schritten verleiten sollte. Immer dann, wenn Sie merken, dass Druck oder Eile zum Kauf auf Sie ausgeübt wird – und Verkäufer oder Makler sind meist recht kreativ in der Findung von Argumenten – sollten Sie noch grössere Vorsicht walten lassen, denn da ein Immobilienkauf für die Überzahl der Leser dieser Seiten sicherlich kein Geschäft des täglichen Lebens darstellt, die eingesetzten Geldbeträge oftmals beträchtlich sind und über ein Arbeitsleben lang hart erwirtschaftet werden mussten, ist dringend anzuraten, den gesamten Verkauf anwaltlich begleiten zu lassen und zwar von einem von Ihnen frei gewählten, unabhängigen Anwalt, der nur Ihre Interessen vertritt und nicht solche von Maklern, Verkäufern oder zu irgend welchen anderen Personen oder Sachverhalten in Abhängigkeitsverhältnissen steht. Nur so nämlich verwandelt sich der Traum vom Eigenheim unter spanischer Sonne nicht zu einem juristischen Fiasko.

UMFASSENDE PRÜFUNG DER LIEGENSCHAFT AUF LASTENFREIHEIT VOR VERTRAGSABSCHLUSS NUR DURCH IHREN FACHKUNDIGEN JURISTEN!

Die Überprüfung der Lasten- und Rechtsmängelfreiheit besteht zunächst einmal in der Einholung eines unbeglaubigten Grundbuchauszuges (nota simple), um zu sehen, ob der Verkäufer überhaupt berechtigt ist, das Anwesen zu veräussern. (Ist der Eigentümer nicht berechtigt, alleine über das Eigentum zu verfügen, d.h. bedarf es der Zustimmung Dritter, so muss überprüft werden, ob entsprechende Vollmachten vorgelegt werden können. Eine Vollmacht ist eine Urkunde. Soll eine in Deutschland erstellte Urkunde in Spanien verwendet werden, bedarf sie in der Regel der Apostillierung. Eine Apostille ist vereinfacht gesagt eine Form der Legalisation, wobei die Echtheit der Unterschrift ohne Mitwirkung eines Konsulats durch eine inländische Behörde bestätigt wird. Zum Stichwort Vollmacht sei angemerkt, dass bei Erwerb einer Immobilie auch darauf geachtet werden soll, dass die Vollmacht alle zur Immobilie gehörenden Teile des zu verkaufenden Anwesens, etwa auch Kellerräumlichkeiten, Garagen oder Einstellplätze genau benennt. Bei Fehlern hierbei ist zumindest eine zeit- und arbeitsintensive Nachbesserung der Vollmachten vorprogrammiert.)

Im Grundbuchauszug finden sich dann gegebenen Falles auch andere dingliche Belastungen wie Nutzungsrechte, Niessbrauchsrechte, Wohnrechte, Wegerechte und Hypotheken jeglicher Art. Jede Art der Belastung sollte Ihnen Ihr Anwalt erläutern.

Ein umfassendes Checking geht aber noch deutlich weiter: Die Überprüfung von bau- oder bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten, Grundstücksqualität, Grundstücksgrenzen und die tatsächliche Größe der Parzelle, das Vorhandensein von Baugenehmigung (licencia de obras) des Gebäudes und aller Anbauten, Baufertigstellungserklärung (final de obra) und Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de la habitabilidad), rechtmäßige Bauausführung, gezahlte Steuern, etwa Grundsteuer, gezahlte Gebühren etwa für Müll, Wasser, Strom und Telefon sind ein unabdingliches Muss. Besonders zu nennen in diesem Zusammenhang ist auch die Überprüfung der Situation hinsichtlich angefallener oder ggf. noch in Zukunft anfallender Urbanisationskosten, nicht selten finden sich neue Eigentümer, die zu blauäugig erwarben, vor der Situation, tausende Euro an Gemeindeverwaltungen als Anliegerkosten leisten zu müssen, was durch ein rechtzeitiges Abklären der Situation hätte vermieden werden können.

Verwaltungsbehörden im Ausland funktionieren meist ganz anders, als Sie es aus Ihrem Heimatland gewöhnt sind. Steuerschulden werden grundsätzlich in Spanien nicht als Kavaliersdelikt behandelt und schon kleinste offene Schulden können unter Umständen die Versteigerung der Liegenschaft nach sich ziehen. Solche Verfahren können grundsätzlich auch in Ihrer Abwesenheit oder in Ihrer Unkenntnis erfolgen, so dass es auch insoweit meist anratenswert wäre, einen permanenten rechtlichen Vertreter hier vor Ort in Spanien zu haben, dem Zustellungen rechtsverbindlich zugehen sollen und der dann in der Lage ist, entsprechend kompetent zu reagieren. Gerne erläutern wir Ihnen dies betreffend verschiedene Lösungsmöglichkeiten.

Stellt sich heraus, dass die Liegenschaft betreffende Kosten, Gebühren oder Steuern offen stehen, so sollten diese rigoros vom Kaufpreis abgezogen werden, damit der Käufer ganz sicher geht, dass solche auch wirklich bedient werden. Leider zeigt unsere Kanzleipraxis doch zu oft, dass man auf Versprechungen von Verkäufern, alle Kosten seien oder würden beglichen keinesfalls uneingeschränkt vertrauen darf, insbesondere im Hinblick auf die Tatsache, dass viele Alteigentümer wieder in ihre Heimatländer zurückkehren und Geltendmachungen von Ansprüchen dort meist recht kompliziert jedenfalls aber zeit- und arbeitsaufwenig sind.

Besondere und in jedem Fall zu beachtende Faktoren können auch mit der Lage des Grundstücks zusammenhängen, etwa die Belegenheit in einem küsten- bzw. strandnahen Bereich oder in Naturschutz- oder Agrarregionen, für die das spanische Gesetz besondere, eigentumseinschränkende Maßnahmen vorsieht. Sollten Sie Liegenschaften in Aragon, Balearen, Katalonien, und weiteren spezifischen Regionen Spaniens zu erwerben gedenken, so gelten Sonderbestimmungen, die wir hier nicht weiter vertiefen wollen.

Stellt ein Kaufinteressent fest, dass die Bebauung Mängel oder Fehler aufweist oder das Grundstück wohlmöglich nicht die versprochene Quadratmeterfläche aufweist, so wird die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch einen Bausachverständigen und / oder Vermessers wohl kaum umgangen werden können, denn genauso schlimm wie Rechtsmängel sind Sachmängel am Objekt selbst, wie Feuchtigkeitsschäden, Statikmängel, Reparaturstau oder ähnliches.

Auch sollte die Beschreibung der Bebauung im Text des Grundbuchauszuges mit der Realität übereinstimmen, tut sie es nicht, ist der Grund dafür zu recherchieren. Meist sind aber Nachträge solcher im Grundbuchamt noch nicht eingeschriebenener Bebauungen möglich durch sogenannte Neubauerklärungen (declaración de obra nueva). Wichtig hierbei ist, dass solche Erklärungen mit Kosten und Steuern verbunden sind, die in der Regel der Verkäufer zu tragen hat und von diesem vor dem Kauf erledigt werden sollten.

Neben dem einzuholenden Grundbuchauszug ist auch eine Anfrage beim Katasteramt und die Einholung eines urbanistischen Berichtes der betreffenden Gemeindeverwaltung zwingend notwendig.

Ist also das umfangreiche Checking hinsichtlich der Lastenfreiheit erfolgt und hat sich bestätigt, dass das Anwesen ohne rechtliche Nachteile erworben werden kann, so ist durch einen Rechtsanwalt ein entsprechender privatschriftlicher Vertrag aufzusetzen oder ein dem Käufer bereits vorgelegter Vertrag überprüfen zu lassen.

Hier gilt selbstverständlich immer die Devise, dass Sie niemals etwas unterschreiben sollten, was Sie aufgrund von Sprachproblemen gar nicht verstehen können, also keine spanischen Texte unterzeichnen, auch wenn man Ihnen versichert, diese seien nur von Vorteil für Sie.

Im Klartext:
Privatschriftliche Verträge sollen nur gezeichnet werden, wenn sie in Ihrer Muttersprache abgefasst wurden. In unserer Kanzlei werden nur Verträge ausgearbeitet, die alle Parteien lesen und verstehen können, in der Regel eben mehrsprachig. In diesem Zusammenhang wird Ihr Anwalt auch genau erläutern, welche Art des privatschriflichen Vertrages gewählt werden sollte, denn man unterscheidet vom eigentlichen Kaufvertrag noch den Reservierungsvertrag und den Kaufoptionsvertrag. In aller Regel und wenn nicht anders vereinbart wird eine übliche Anzahlung von 10% an den Verkäufer und wohlgemerkt nur an diesen und nicht etwa an einen Makler mit Unterzeichnung des privatschriftlichen Vertrages geleistet.

Neben verschiedenen anderen wichtigen Punkten sollte auch die Vereinbarung eines festen Notatermins erfolgen, denn obgleich privatschriftliche Verträge gültig und bindend sind, reichen sie nicht aus, um eine Eigentumsumschreibung im spanischen Grundbuch zu erreichen.

Wenn der abzuwickelnde Kauf durch einen Makler zustandegekommen ist, so sollte auch das rechtliche Verhältnis zu dem Makler recht klar sein. Bereits im Vorhinein sollte zwischen den Parteien klar sein, wie hoch die vereinbarte Kommission ist und wer diese zu tragen hat, also Käufer oder Verkäufer. Über die Höhe einer „üblichen“ Kommission kann man an dieser Stelle keine Aussage treffen. Meist verhalten sich die vereinbarten Maklerkommissionen je nach der Wertigkeit des Objekes zwischen 3% und 7% des Hauskaufspreises. Bitte achten Sie darauf, dass es die einzige Aufgabe des Maklers ist, einen Hausverkauf zustande zu bringen, das heisst einen solventen Käufer und einen verkaufswilligen Verkäufer zusammen zu bringen. Jegliche weiteren mit dem Kauf in Verbindung stehenden Organisationen und Ausarbeitungen, wie etwa die Abfassung von Verträgen und die Überprüfung der Liegenschaft überlassen Sie besser nicht dem Makler, sondern dem hierfür ausgebildeten Rechtsanwalt. Auch sollte man ständig im Hinterkopf behalten, dass ein Makler nicht notwendigerweise auch ein rechtlicher Interessensvertreter einer Partei ist und es diesem massgeblich darauf ankommt, den Kauf irgendwie zustande zu bringen. Der verkaufenden Partei sei angeraten, einen Makler lediglich mit der Suche nach einem geeigneten Käufer für ein Objekt zu beauftragen, ein Verkaufsmandat, also die Vollmacht das Haus veräussern zu können, sollte grundsätzlich niemandem erteilt werden, denn diese Befähigung zum Verkauf steht einzig dem Eigentümer, also der verkaufenden Partei zu.

Spätestens unmittelbar vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages sollte der Käuferseite auch klar werden, auf wessen Namen die Liegenschaft letztendlich in der notariellen Urkunde und später im Grundbuchamt verschrieben werden soll. Meistens stellt sich dann hier die Überlegung, möglicherweise bereits das Eigentum auf die eigenen Kinder oder Rechtsnachfolger zu übertragen und zugunsten des Käufers dann lediglich ein Niessbrauchsrecht einzutragen. Wohlgemerkt will dieser Punkt gut überlegt sein, da immer dann, wenn Familienmitglieder bereits zu Lebzeiten Eigentümer oder Miteigentümer werden, ein gewisses Abhängigkeitsverhältnis zu diesen besteht und bekanntlich es ja auch in den besten Familien zu Irritationen kommen kann. Modelle, bei denen schon die Rechtsnachfolger als Eigentümer im Grundbuch eingeschrieben werden haben meist den Sinn, der in Spanien sehr hohen Erbschaftssteuer bereits durch die vorzeitige Verschreibung auf die potentiellen Erben zu begegnen. Sie sollten in Ruhe mit Ihrem Anwalt anhand Ihrer individuellen Familienverhältnisse besprechen, wie am günstigsten zu verfahren sein wird.

Notarielle Beurkundung des Kaufs
Ein privatschriftlicher Vertrag unter den Parteien kann nicht im Grundbuchamt eingeschrieben werden, hierzu bedarf es eines notariellen Kaufvertrages, also einer escritura de compraventa. Die Eintragung des Kaufs im Grundbuchamt bietet dem Käufer die Sicherheit, zu einer gesicherten Eigentumsposition zu gelangen.

Im Gegensatz zu privatschriftlichen Verträgen werden notarielle Kaufverträge nur auf Spanisch abgefasst und unterzeichnet. In der Regel haben Notarverträge meist ähnlichen Inhalt wie privatschriftliche Kaufverträge, dennoch ist es wichtig, dass auch bei Unterzeichnung des notariellen Vertrages Ihr Anwalt zugegen ist, denn Unstimmigkeiten im spanischen Vertragstext werden wohl nur dem Anwalt auffällig werden, der Sie dann hierüber informieren kann. Es ist also wichtig, dass Ihr Anwalt auch bei der notariellen Verschreibung zugegen ist, denn auch hier zeigt die Anwaltspraxis leider, dass Käufer, die ohne Anwalt auftreten meist ausgenützt werden und irgendwelche rechtlichen oder wirtschaftlichen Nachteile erleiden, die erst im Nachhinein auffällig werden.

Ein viel diskutiertes Thema im Rahmen der notariellen Verschreibung ist die sogenannte „Unterverbriefung“. Hierunter versteht man in einem notariellen Kaufvertrag einen geringeren Verkauspreis anzugeben, als der tatsächliche unter den Parteien vereinbarte Verkaufspreis. Als Resultat hieraus entsteht für den Verkäufer in aller Regel eine geringere Gewinnsteuer und für den Käufer eine geringere Grunderwerbssteuer (näheres hierzu unten). „Unterverbriefung“ ist nichts anderes als Steuerhinterziehung. Wir raten von einer solchen ganz klar ab, da diese meist nur kurzfristige wirtschaftliche Vorteile bringt, sie hingegen mittel- oder langfristig zu Nachteilen führt, insbesondere dann, wenn die Liegenschaft wieder einmal in Zukunft veräussert werden sollte, einmal ganz abgesehen von der möglichen strafrechtlichen Komponente eines solchen Tuns. Auch riskiert der neue Eigentümer der Liegenschaft eine Überprüfung der angegebenen Werte durch die hiesigen Steuerbehörden und unter Umständen eine schmerzliche Nachversteuerung, der, wenn überhaupt, nur nur durch ein aufwendiges Verwaltungsverfahren begegnet werden kann.

In der Regel gilt der Moment der Erstellung der notariellen Escritura auch als Besitzübergabe oder Schlüsselübergabe, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Für den Käufer ist es wichtig, nach der notariellen Unterzeichnung der Escritura die volle Verfügungsgewalt über das Objekt zu haben. Für den Verkäufer ist es sehr wichtig, unmittelbar bei Erteilung der notariellen Urkunde, also Zug um Zug gegen Übergabe der Schlüssel den Gesamtbetrag des vereinbarten Kaufpreises zu erhalten. Gutgläubigen Verkäufern kann es nämlich auch passieren, dass versprochene Stundungen des zu leistenden Kaufpreises durch den Käufer nicht fristgerecht oder nie geleistet werden. Zwar gibt es auch für den Käufer sichere Möglichkeiten, eine Kaufpreiszahlung in Raten zu vereinbaren, solche sind allerdings nur mit entsprechender Vorsicht und mit der notwendigen Sachkenntnis einzusetzen, damit rechtliche Nachteile in diesem Zusammenhang bereits im Vorfelde vermieden werden können.

GANZ WICHTIG:

Der Notar überprüft nicht die allumfängliche Lastenfreiheit des Kaufobjektes.

In Spanien trägt der Notar nicht dafür Sorge, dass Vormerkungen im Grundbuchamt eingeschrieben werden, da das Rechtsinstitut der Vormerkung im spanischen Immobiliarsachenrecht nicht existiert.

Der Notar übernimmt nicht automatisch Steuerzahlungen für die Parteien des Kaufs.
Der Notar begleitet rechtlich den Hauskauf nicht.

Der Notar überprüft nicht automatisch den Eingang von Kaufpreiszahlungen und stellt in aller Regel auch keine Anderkonten zur Verfügung.

Der Notar hat nicht von Gesetzes wegen die Verpflichtung, bei ihm beurkundete Verträge zur Einschreibung ins Grundbuchamt zu verbringen.

Die vorbeschriebenen Tätigkeiten übernehmen wir für Sie !

Die Kosten des Notars bemessen sich wie in Deutschland auch nach dem Gegenstandswert der notariellen Erklärung.

Das Grundbuchamt:
Ebenso wie im deutschen Rechtskreis ist das Grundbuch (registro de la propiedad) in Spanien dasjenige Register, in welchem Rechte und Eigentumsverhältnisse, respektive eigentumsähnliche Rechte eingetragen werden. Dadurch wird der öffentliche Glaube und die Sicherheit im Rechtsverkehr begründet.

Wie aber oben schon beschrieben, kann ein Eigentumsübergang bereits vor Eintrag im Grundbuch stattfinden, das Grundbuch gibt in solchen Fällen zwar nicht die aktuelle Eigentumssituation wieder, schützt aber denjenigen, der auf den Eintrag im Grundbuch gutgläubig vertraut. Die eigentliche Sicherheit nach einem Immobilienkauf bietet folglich erst die notarielle Beurkundung und der Eintrag in das Grundbuch. Solange eine Umschreibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, besteht Gefahr für den ursprünglichen Käufer und noch nicht umgetragenen "eigentlichen" Eigentümer, dass ein Dritter gutgläubig und rechtswirksam vom noch im Grundbuch eingetragenen Alteigentümer erwerben kann, auch wenn vorher bereits ein anderer Kauf zustande gekommen war.

Nach Erteilung der notariellen Urkunde verbringt, wie oben bereits einmal erwähnt, der Notar die Urkunde nicht automatisch zum Grundbuchamt sondern meldet lediglich, dass an dem Notartermin der Verkauf stattgefunden hat.

Ist der Eigentumswechsel einmal im Grundbuchamt vollzogen erhält man von dort das Original der Kaufurkunde retour nebst Einschreibungsvermerk.

Die Spanne zwischen Erstellung der Escritura und Eintrag im Grundbuch beträgt etwa zwei Monate. Die Gebühren des Grundbuchamtes bemessen sich wie in Deutschland auch nach dem Gegenstandswert der notariellen Erklärung.

Besonderheiten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks

Wenn ein Grundstück unbebaut ist, sind die oben beschriebenen Prüfungsvorgänge hinsichtlich der Eigentumsrechte oder möglicher Belastungen ebenso unabdinglich. Da Bebauungen ja noch nicht bestehen, ist in der zuständigen Gemeindeverwaltung die Information darüber einzuholen, wie das Grundstück genau bebaut werden kann, also etwa welche Geschosshöhe oder welche Abstände zum Nachbarn eingehalten werden müssen. Auf Anfrage hin erteilt die Gemeindeverwaltung für solche Grundstücke dann eine entsprechende schriftliche Stellungnahme zur Bebaubarkeit.

In jedem Fall sollte beim Erwerb eines blossen Grundstückes auch daran gedacht werden, bereits zeitnah mit einem kompetenten Architekten in Kontakt zu treten, der neben den von hier aus zu liefernden rechtlichen Punkten dann auch noch in architektonischer Hinsicht weiterhelfen kann und / oder eine zukünftige Bauaufsicht führen wird.

Besondere Aufmerksamkeit ist bei solchen Grundstücken geboten, die nicht im städtischen Bereich, also in einer Urbanisation liegen, sondern im Aussenbereich. Hier wird in aller Regel eine Mindestquadratmeterzahl von 10.000 qm zur Bebauung gefordert, ferner sind auch weitere besondere Baugnehmigungen zur Errichtung von Immobilien im Aussenbereich einzuholen. Gerne beraten wir Sie dies betreffend näher.

Einige ergänzende Hinweise vor einem Wohnungserwerb in Spanien

Wie bei jedem Hauskauf muss beim Erwerb von Wohnungen zunächst klargestellt sein, dass der Käufer auch vom wirklichen Eigentümer erwirbt und die Wohnung dinglich nicht belastet ist, insoweit gelten die obigen Ausführungen entsprechend.

Beim Erwerb im Bau befindlicher Anlagen ist zu prüfen, ob der Verkäufer entsprechende Avale oder Versicherungen aufweisen kann. Verträge über Ratenzahlungskäufe und das damit verbundene Procedere sind vom Fachmann zu überprüfen.

Es ist ferner darauf zu achten, dass nicht etwa noch laufende Miet- oder Pachtverhältnisse über die Wohnungseinheit bestehen. Der Merksatz “Kauf bricht Miete nicht” hat schon so manch einem zu blauäugigen Käufer viele Probleme bereitet, zumal Mieter einer vorzeitigen Auflösung bestehender Langzeitwohnmietverträge in aller Regel vergleichsweise nur dann zustimmen werden, wenn im Gegenzuge teure Abstandszahlungen an den Mieter geleistet werden.

Lassen Sie ebenfalls abklären, ob vom Alteigentümer nicht bediente Umlagekosten offenstehen, für die ein neuer Eigentümer haftet. Immer ist auch an Kostenüberprüfung von Strom, Wasser, Müllabfuhr, Telefon Grundsteuer u.ä. zu denken.

Vergewissern sollte man sich zudem, ob das äussere Fassadenbild mit dem anderer Wohnungen übereinstimmt, oder der Alteigentümer in der Zwischenzeit unberechtigterweise bauliche Veränderungen vorgenommen hat.

Zu prüfen ist ferner, ob im Errichtungstitel Sonderrechte einzelner vorgesehen sind und ob in diesem Zusammenhang nur einzelne Eigentümer bestimmte Gebäude oder Grundstücksteile nutzen dürfen, also etwa Gärten, Höfe, Flure oder ähnliches. Was also ist Sondereigentum, was hingegen ist von allen Miteigentümern nutzbares Gemeinschaftseigentum?

Kann sich ein neuer Eigentümer auch mit der bestehenden Hausordnung abfinden oder erhält diese Regelungen – etwa über Poolbenutzungzeiten – die mit der geplanten individuellen Nutzung unvereinbar sind? Für Zustellungen von Ladungen oder Entscheidungen der Eigentümerversammlung muss unter Umständen ein vor Ort ansässiger vertrauensvoller Repräsentant ausgemacht werden.

Wenn irgend möglich sollte auch in Erfahrung gebracht werden, ob es sich beim Wohnungsumfeld um ein solches der ruhigeren Art handelt oder möglicherweise ständig wechselnde Sommervermietungen in einzelnen Eigentumseinheiten den eigenen, ruhigen Urlaubsgenuss stören könnten. Der Kanzleialltag zeigt, dass nicht wenige Neueigentümer mit erheblichen nachbarlichen Belästigungen konfrontiert werden und Störeinflüssen durch anlageninterne Mieter nur schwer zu begegnen ist. In diesem Zusammenhang sollte jedem Erwerbsinteressenten sehr klar sein, dass er Teil einer Gemeinschaft ist und als solcher zwar über sein Eigentum frei verfügen kann, aber unter ungünstigen Umständen weit mehr Nachteile hinzunehmen hat, als ein Eigentümer eines individuellen und nach aussen abgeschirmteren Grundstückseigentums.

Ein Kaufinteressent sollte vor Erwerb abklären, ob die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern eingeplant sind und ob frequente Umlagekosten auch in Zukunft für den einzelnen tragbar sein werden. Nicht selten verschlingen üppige Gemeinschaftseigentumseinrichtungen wie Lift und Großpool enorme Summen an Unterhaltskosten.

Die mit dem Hauskauf verbundenen Steuern

Grundsätzlich entsteht in Spanien bei der Übertragung von Gütern oder Rechten eine Steuer.

Je nachdem welches Rechtsgeschäft der Verschreibung zugrundeliegt, ist diese Steuer unterschiedlich hoch bemessen. So werden etwa beim Kauf eines Hauses die derzeit 10%-tige Grunderwerbssteuer anfällig, für gegebenenfalls weiter einzutragende dingliche Rechtsgeschäfte wie die Erstellung von Hypotheken oder Neubauerklärungen eine weitere Steuer von einem Prozent.

Die Grunderwerbssteuer in Höhe von 10% entfällt nur dann, wenn die Immobilie von einem Unternehmen erworben wird, welches der Zahlung von Mehrwertsteuer unterliegt. Für einen solchen Fall ist dann der Erwerb einschliesslich Mehrwertsteuer (IVA) zu bemessen.

Wichtig ist ferner noch, dass der Käufer von gesetzes wegen einen 3%-tigen Einbehalt (retención) vom Kaufpreis tätigt, also nur 97% an den Verkäufer zahlt. Die besagten 3% werden dann unter Abgabe einer entsprechenden Steuererklärung und unter Verwendung eines hierfür vorgesehenen Formulars direkt an die zuständige Finanzbehörde weitergeleitet. Diese 3% sind ein Pauschalbetrag, man könnte auch sagen eine Vorauszahlung auf diejenige Spekulationssteuer, die der Verkäufer als Nichtresident in Spanien zu leisten hat. Es ist also eine Steuer, die vom Verkäufer zu tragen ist, für die aber der Käufer in Höhe des 3%igen Einbehalts vom Kaufpreis haftet.

Für die Einbehaltung und Einzahlung jener 3% an das zuständige Finanzamt hat der Käufer selber Sorge zu tragen, nicht etwa der Notar.

Die Steuern des Verkäufers

Wie bereits oben erwähnt, unterliegt der nichtresidente Verkäufer in Spanien einer Spekulationsgewinnsteuer. Diese beträgt aktuell 19% auf den Wert des Vermögenszuwachses, also des Gewinns zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis, den der Verkäufer seinerzeit bei Erwerb zahlte und dem neuen Verkaufspreis. Die Differenz auf diesen Betrag wird mit derzeit 19% versteuert.

Wissenswert für den Käufer hierbei ist, dass er nicht für die Gesamtsumme dieser 19% des Spekulationsgewinns haftet, sondern er lediglich die Verpflichtung hat, 3% vom deklarierten Kaufpreis als pauschale Summe auf den möglichen Spekulationsgewinn des Verkäufers an das zuständige Finanzamt zu leisten. Wenn die zu entrichtende Gewinnsteuer des Verkäufers geringer ist als die Pauschalsumme von 3% auf den deklarierten Kaufpeis, so hat der Verkäufer die Möglichkeit, die vom Käufer geleisteten 3% oder Teile davon vom Finanzamt durch Einreichung einer entsprechenden Steuererklärung zurück zu erhalten.

Liegt der Spekulationsgewinn höher als die 3%, die der Käufer an das Finanzamt leistet, so hat der Verkäufer keine Möglichkeit, die an das Finanzamt geleisteten 3% wieder wieder zu erlangen, im Gegenteil mit einiger Wahrscheinlichkeit ist dann der Wert seiner Steuerschuld noch höher, als die 3%, die der Käufer bereits an das Finanzamt geleistet hat.

Ferner trifft den Verkäufer neben der oben dargelegten Veräusserungsgewinnsteuer auch eine gemeindliche Wertzuwachssteuer, die sogenannte „plusvalia municipal“. Mit dieser Steuer wird die Wertsteigerung zwischen Kauf und Verkauf nochmals durch die Gemeinde, in der die Liegenschaft belegen ist, besteuert. Die Wertsteigerung kann nicht pauschal oder abstrakt anhand des Wertes der Liegenschaft ausgedrückt werden, sondern wird von Gemeindeverwaltung zu Gemeindeverwaltung unterschiedlich bemessen. Ausgegangen wird in der Regel vom Wert des ursprünglichen Kaufpreises. Je länger ein Verkäufer eine Liegenschaft im Eigenbesitz hatte und je hochwertiger die Liegenschaft ist, desto höher wird die gemeindliche Wertzuwachssteuer ausfallen. Sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer sei angeraten, die Höhe der zu zahlenden Plusvaliasteuer vor dem anstehenden Notartermin in Erfahrung zu bringen, damit dann entsprechende Einbehalte des Käufers gegenüber dem Verkäufer hinsichtlich der zu zahlenden Plusvaliasteuer rechtzeitig vor dem Kauf getätigt werden können.

Steuern nach dem Immobilienerwerb

Nachdem die Liegenschaft erfolgreich erworben und die Grunderwerbssteuer geleistet wurde, muss der Käufer damit rechnen, eine jährliche Grundsteuer – wie in Deutschland – zu leisten. Steuerpflichtig für die Grundsteuer ist der Eigentümer, die Immobilie haftet für laufende oder möglicherweise nicht geleistete vorangegangene Steuern.

Die Höhe der Grundsteuer ist für innerstädtisch gelegene Grundstücke oder solche im ländlichen Bereich unterschiedlich. Massgeblich für die Berechnung der Grundsteuer sind die Katasterwerte. Die Gemeinden können in so genannten Hebesätzen die Höhe des zu zahlenden Grundsteuerbetrages selbst festlegen, so dass von Gemeinde zu Gemeinde Grundsteuerzahlungen unterschiedlich ausfallen können. Steuerpflichtig für die Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer. Wichtig dabei ist, dass die Liegenschaft selbst für nicht beglichene Grundsteuer für das laufende oder vorausgegangene Jahre haftet, wie bereits oben schon einmal erwähnt, muss also beim Erwerb der Liegenschaft also genau darauf geachtet werden, dass die Grundsteuer der letzten Jahre beim aktuellen Datum des Eigentumsübergangs vom Alteigentümer auch bezahlt wurde.

Mit dem Jahr 2005 haben einige Gemeindeverwaltungen mit der Revidierung von Katasterwerten begonnen, was meist dazu führte, dass erhebliche Steigerungen der zu zahlenden Grundsteuer nach sich zog. Viele dieser Erhöhungen sind nicht rechtmässig erfolgt, so dass auch hier im Nachhinein die Möglichkeit besteht, möglicherweise Korrekturen am Katasterwert vorzunehmen.

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RAe von Berg & Partner

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