VON BERG & PARTNER

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HYPOTHEK IN SPANIEN

Nicht jeder Hauskaufinteressent verfügt über ausreichend Solvenz, um einen Hauskauf ohne Bankdarlehen respektive ohne Hypothek durchführen zu können. Benötigt man zum Erwerb eines Anwesens eine Hypothek, sollten man zunächst einmal mit der in Spanien kreditierenden Bank Rücksprache halten. Wichtig hierbei ist es, dass es keine kommunikativen Probleme zwischen dem Antragsteller und den Bankmitarbeitern gibt und man sich einwandfrei verständigen kann, bzw. die Erklärungen der Bank auch fehlerfrei versteht. Bankberater, die Ihre Sprache sprechen, erleichtern den relativ komplizierten und bürokratischen Prozess der Darlehenserteilung und der Hypothekenerstellung enorm.

Hierbei sollte sich ein Interessent zunächst einmal über die Konditionen eines langfristigen Kredits zum Kauf einer Immobilie in Spanien informieren. Wie in Deutschland auch gilt grundsätzlich die Immobilie als Garantie für die Rückzahlung des Darlehens. Man unterscheidet bei Immobilienfinanzierungen in aller Regel zwischen Festzinshypotheken, Hypotheken mit variablem Zinssatz und Mischzinshypotheken. Die Darlehensbedingungen sind meist sehr komplex und sollten genau studiert und anhand der eigenen finanziellen Möglichkeiten geprüft werden.

Wichtig für den Kaufinteressenten im Vorfelde ist es, dass die Bank nach positiver Bestätigung des Darlehensantrages und der Genehmigung des Kreditantrages ein konkretes und verbindliches Angebot unterbreitet, in dem die genauen Konditionen der beantragten Finanzierung festgelegt sind. Der Kunde sollte hierbei nicht unbedingt blauäugig den mündlichen Zusicherungen der Bank alleine Glauben schenken. Meist ist es von grossem Vorteil, den sehr komplexen notariellen Hypothekenbestellungsvertrag, der in Spanien natürlich auch in spanischer Sprache unterzeichnet werden wird, von einem Fachmann prüfen zu lassen, um zu sehen, ob die darin festgelegten Konditionen auch mit den durch die Bank beschriebenen Konditionen des Darlehens übereinstimmen. Nicht selten finden sich hier erhebliche Unterschiede. Schlussendlich gilt, dass nur die im notariellen Vertrag festgelegten Konditionen gelten. Darlehensverträge und Hypothekenbestellungen zählen zu den komplexesten juristischen Verträgen und die Prüfung sollte insoweit unbedingt durch einen Fachmann und rechtzeitig vor Unterzeichnung erfolgen.
Bei Beantragung des Kredites sollte der Darlehensnehmer nicht nur den eigentlichen Kaufpreis und sein dafür vorhandenes Vermögen in Relation setzen, sondern sollte auch bedenken, dass mit dem Kauf nicht unerhebliche Hauserwerbsnebenkosten einhergehen und sollte dies in seine Finanzierung und Kalkulation mit einberechnen, der Kredit darf also mit anderen Worten nicht zu knapp bemessen werden.

Bei Beantragung eines Kredits muss der Interessent grundsätzlich Angaben zur Person und ebenfalls Angaben zu seinem bestehenden Vermögen und Einkommensverhältnissen machen und der Bank die korrespondierende Einkommensnachweise zur Verfügung stellen. Stellt die Bank grundsätzlich fest, dass ausreichend Bonität zur Erteilung eines Darlehens gegeben ist, so wird die Bank, wenn man bereits ein Haus zum Kauf ausgewählt hat, ein Verkehrswertgutachten über das zu erwerbende Anwesen erstellen, da die Bank sichergehen muss, dass der Verkehrswert des Hauses ausreichend gross ist, um im Vollstreckungsfalle als Sicherheit für das gewährte Darlehen herzuhalten. Die Erstellung eines Gutachtens dauert normalerweise ein bis zwei Wochen, die Kosten hierfür verhalten sich meist prozentual zu dem Verkehrswert des Anwesens und müssen vom Kaufinteressenten getragen werden.

Stellt sich dann heraus, dass das Haus auch über ausreichend Wert verfügt, dürfte der Kreditierung nichts mehr im Wege stehen.

Der Ablauf ist dann meist so, dass unmittelbar vor Kauf des Anwesens eine notarielle Hypothekenbestellung zugunsten der kreditierenden Bank erfolgt. Im Notartermin dann überreicht die Bank den entsprechenden Scheck an den Verkäufer. Im Weiteren wird die Bank dann selbst die Einschreibungen des Kaufs und der Hypothek im Grundbuchamt vornehmen, um sicher zu sein, dass diese Einschreibungen auch tatsächlich erfolgen.

Der Kaufinteressent wird dann Eigentümer der mit der Hypothek belasteten Liegenschaft.

Es versteht sich an dieser Stelle von selbst, dass der Eigentümer seinen monatlichen Verpflichtungen zur Zahlung von Zinsen und/oder Tilgung pünktlich und gewissenhaft nachkommen muss. Tut er dies nicht oder gerät der Hypothekennehmer in eine wirtschaftliche Schieflage und ist es ihm nicht möglich, die Hypothek fristgerecht zu bedienen, so kann die Bank die Hypothek vollstrecken und das Anwesen zwangsversteigern lassen.

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